城中村改造是貫徹落實(shí)新發(fā)展理念的重要舉措，關(guān)系城市發(fā)展，關(guān)乎民生保障，有利于消除城市建設(shè)治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。本次住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，明確了政策實(shí)施的具體細(xì)節(jié)，將加快推動城中村改造項(xiàng)目穩(wěn)妥實(shí)施。
此次有3項(xiàng)新部署：一是擴(kuò)大城市和項(xiàng)目范圍。從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個地級及以上城市，讓更多城市享受到城中村改造帶來的城市發(fā)展紅利，充分釋放新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力。凡資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的項(xiàng)目，均可納入政策支持范圍。二是增加項(xiàng)目支持力度。凡符合條件的項(xiàng)目，可以獲得專項(xiàng)債券、專項(xiàng)借款、相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠等政策支持。而城中村改造相關(guān)的債務(wù)管理按照有關(guān)規(guī)定單獨(dú)考核，可以調(diào)動地方政府參與的積極性。三是對項(xiàng)目方案提出基本原則。“一項(xiàng)目兩方案”，確保每個城中村改造項(xiàng)目既要有完整的征收補(bǔ)償方案，也要有資金平衡方案；既要有經(jīng)濟(jì)可行性，避免新增債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又要保障城中村居民的合理合法權(quán)益。
城中村改造意義重大。一是提升居民居住品質(zhì)，打造好房子、好社區(qū)，實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)新發(fā)展模式就是在高質(zhì)量發(fā)展中滿足人民的美好生活需要。當(dāng)前，一些城中村內(nèi)建筑老舊、住房基礎(chǔ)設(shè)施不完善、居住條件差、缺乏公共服務(wù)配套等現(xiàn)象普遍存在。優(yōu)先改造群眾需求迫切、安全隱患突出的城中村，對于提升群眾生活品質(zhì)大有裨益。對于存在嚴(yán)重安全隱患的城中村房屋，可拆除新建；對于失養(yǎng)失修失管且存在一定安全隱患、居民改造意愿強(qiáng)烈的老舊房屋，實(shí)施修繕加固及升級改造，可以完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升居住舒適性。根據(jù)必要性以及可實(shí)施情況，通過重建改造住房格局，提高房屋成套率。此外，可以重新對城中村區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，增設(shè)公共服務(wù)設(shè)施配套，增加便民設(shè)施，如推進(jìn)無障礙和“適老化”改造、優(yōu)化園林綠化等。
二是助力房地產(chǎn)去庫存化。當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨庫存高企。通過貨幣化安置等方式，擴(kuò)大了居民可選擇范圍，城中村居民可直接到現(xiàn)有的商品房市場選擇合適的房子，有利于消化存量商品房，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
三是調(diào)節(jié)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前購房者的購房需求回歸城市核心區(qū)，而大量新房集中在市郊，造成住房供需錯配，核心原因是城市的核心區(qū)域缺少可供應(yīng)的土地。需要城中村改造盤活存量土地和核心區(qū)低效能土地，整理推出核心區(qū)土地，有效調(diào)整土地的供需格局。
展望未來，城中村改造是影響房地產(chǎn)市場的核心變量。以新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造估計(jì)，通過貨幣化安置將拉動2億平方米商品房去化。同時(shí)，通過對城中村區(qū)域土地規(guī)劃條件的合理調(diào)整，使其更好適應(yīng)市場需求，可拉動原址建設(shè)約5000億元的建安投資。
城中村改造是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的必然，既能增進(jìn)民生福祉，又能彌補(bǔ)城市建設(shè)發(fā)展短板，兼顧了發(fā)展質(zhì)量和效益。擴(kuò)大城中村改造政策的支持范圍后，各地在財(cái)稅、土地、金融等方面提供支持，將有力有序有效推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施，成為房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展中必不可少的助力。
摘自 《中國建設(shè)報(bào)》 2024.12.03 國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 夏磊
京公網(wǎng)安備 11010902001003號